Murcia, Ávila y Castellón, donde más rentable es un garaje en alquiler
La rentabilidad de comprar un garaje para ponerlo en alquiler se modera dos décimas, al 6% anual, aunque en algunos municipios brilla con más fuerza.
En un momento en el que los precios inmobiliarios están disparados, muchos inversores se están preguntando si es el momento de dejar de poner su dinero en el ladrillo. Sin embargo, hay dos razones que apuntan en sentido contrario: la rentabilidad y la rebaja del crédito. Así, aunque los precios de compra han subido con mucha intensidad, los del alquiler se han incrementado todavía con más fuerza, elevando la rentabilidad bruta anual del alquiler de una vivienda una décima en el primer trimestre del año, hasta el 7,3%, de acuerdo con los datos del portal inmobiliario Idealista, al tiempo que la rebaja de los tipos de interés aumenta el retorno de una operación financiada con hipoteca.
Y a ello hay que sumar la seguridad que la relativa estabilidad de precios puede ofrecer al pequeño ahorrador frente a los vaivenes de la Bolsa en las últimas sesiones. Además, el mercado inmobiliario también ofrece opciones para los inversores con menos recursos, como son las plazas de garaje. Una opción que, si bien ofrece una rentabilidad algo inferior (el 6%, dos décimas menos que en el trimestre anterior), también supone menores riesgos y gastos. Además, algunos municipios permiten elevar esta rentabilidad bruta, como es el caso de Ávila, Murcia o Castellón de la Plana.
En concreto, comprar una plaza de garaje para ponerla en alquiler genera una rentabilidad anual del 10,2% en Ávila, seguida de Murcia (9,6%), Castellón de la Plana (8%), Guadalajara (7,5%), Lleida (7,1%), Toledo (6,9%), Barcelona (6,6%), Logroño (6,3%), Huelva (6,2%) y Pamplona (6%). Esta rentabilidad bruta del alquiler se obtiene del cruce de los datos de los precios de compraventa de las plazas de garaje en una determinada localidad y los precios del alquiler, aunque este retorno posteriormente se ve minorado por los impuestos, los gastos asociados al inmueble y el tiempo que la plaza pase sin alquilarse, si bien estos gastos suelen ser muy inferiores a los de una vivienda.
Además, también existe la posibilidad de que el aparcamiento se revalorice y de que su renta suba, lo que añadiría rentabilidad a la operación en el largo plazo.
Posibles subidas
Por ello, aunque la rentabilidad bruta parezca un reclamo tentador, conviene evaluar las posibles subidas o no de las rentas en el medio y largo plazo, algo que se puede ver potenciado por la retirada de plazas públicas de aparcamientos, la peatonalización de determinadas calles y el cierre de espacios a la circulación para los no residentes, motivo por el que es muy necesario conocer el mercado local. En este sentido, las ciudades grandes y medianas, con una rentabilidad algo inferior al promedio, ofrecen oportunidades únicas. En concreto, y más allá de Barcelona, ya mencionada, una plaza de garaje en Madrid ofrece una rentabilidad del 5,4% anual, seguida de Sevilla (5,1%), Málaga, Zaragoza (4,8% en ambos casos), Valencia (4,6%), Palma de Mallorca (4,4%), Bilbao (4,3%), A Coruña (4,1%), San Sebastián y Valladolid (4%).
Con todo, el mercado de alquiler de las plazas de garaje es bastante más complejo que el de la vivienda por varios motivos. El primero de ellos es la heterogeneidad del mercado, ya que la rentabilidad de una inversión en Murcia o Ávila puede llegar a cuadruplicar la de Salamanca (2,5%), la colista en el ránking junto con Palencia (3,2%), Granada (3,4%), Vitoria (3,5%) y Ourense (3,6%). Por comparar, la diferencia entre el retorno de una vivienda en la capital más rentable (Murcia) y la menos rentable (San Sebastián) es la mitad que en el caso de los aparcamientos. Y, además, estas diferencias se amplían todavía más cuando se evalúa el mercado por calles, lo que requiere un gran conocimiento del terreno. En segundo lugar, si bien los riesgos son menores en términos de okupación, inquiokupación, impagos o destrozos en la propiedad, sí que existe un elevado riesgo en algunas zonas de no encontrar a ningún potencial arrendatario y tener la plaza sin alquilar durante un periodo de tiempo prolongado. Con todo, el mercado de las plazas de garaje también tiene oportunidades únicas, como la posibilidad de encontrar a alguien especialmente interesado en una plaza determinada y dispuesto a elevar el precio, debido a que esta se encuentre justo en su propio edificio.
